Сомнительная покупка: что значит квартира с обременением и стоит ли ее приобретать?

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику. Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:

1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
2. Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
3. Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
4. Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
5. Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

1. Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
2. Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

1. Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
2. Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
3. Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Арест

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов. Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению. Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Ограничения, налагаемые при ренте

После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.

Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Вид обременения
Риски покупателя

Ипотека
Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.

Аренда
Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно.

Квартира с несовершеннолетним
Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.

Рента
В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.

Арест
Продать арестованную квартиру нельзя. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.

Завещательный отказ
Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Внимание! Низкая цена должна насторожить уже на этапе выбора квартиры. Дисконт более чем в 15-20% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами или обременением

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Вид обременения
Риски продавца

Квартира с несовершеннолетним
Чтобы опека одобрила выписку ребенка, вы должны обеспечить ему равные условия проживания, прежде, чем будет продано старое жилье. Это будет сложно сделать, если вы решили переехать из мегаполиса в небольшой поселок.

Аренда
Если вы нашли выгодного покупателя на квартиру, а срок аренды еще не подошел к концу, то вам придется нести убытки за досрочное расторжение соглашения с вашими арендаторами.

Рента
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.

Арест
Если вы продали квартиру по подложным документам, вам грозит уголовное преследование и возврат денег покупателю.

Завещательный отказ
Если вы не предупредили покупателя об обременении, он может подать в суд, чтобы взыскать с вас возмещение своих убытков.

Установление запретов по инициативе владельца

Иногда границы по распоряжению имущественной массой возникают как следствие прямой воли собственника. Хозяин вправе самостоятельно инициировать установление лимитов, если на то существуют основания.

Бланк заявления на внесении данных в ЕГРН об обременении квартиры

Потребность зафиксировать запрет возникает:

• в наследственном процессе, когда существует риск незаконных действий со стороны отдельных наследников;
• когда помещение находится в пользовании третьих лиц, например, арендаторов;
• при расторжении брака.

Оформление происходит через МФЦ или Росреестр. Заявителю необходимо предоставить перечень обязательных документов. Конкретный список документации формируется в зависимости от обстоятельств дела, однако лицу в любом случае понадобится:

• заявление;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт жилища;
• при необходимости — нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (супруга, совладельца).

Также в пакет необходимо добавить бумаги, доказывающие обоснованность обращения, например, справку от нотариуса об открытии наследственного дела.

Обременение земельного участка: что это и какие виды существуют?

Наличие обременения на недвижимом имуществе ограничивает права владельца относительно распоряжения и эксплуатации земельного участка.

Как правило, такой вид недвижимости не может быть продан, подарен или сдан в аренду без разрешения субъекта, в чью пользу было наложено обременение.

Что такое обременение земельного участка, какие виды существуют и каким образом можно снять обременение – мы рассмотрим далее

Что это?

Обременение земельного участка – это ограничение прав владельца, на временной или постоянной основе.

Оно может касаться:

1. Использования земли.Судом или муниципальной службой были установлены определенные ограничения относительного того, каким образом земля может быть эксплуатирована. К примеру, на этом участке строго запрещено строительство промышленных объектов. Подобные ограничения чаще всего указываются в кадастровой документации земли.
2. Использование земли третьими лицами.Государством или самим владельцем может быть возложено ограничение относительно использования участка посторонними субъектами. К примеру, государство может запретить использовать речку, расположенную на участке в своих целях, тем самым защищая природный объект.
3. Владение и распоряжение землей.Подобные ограничения касаются именно прав самого владельца. К примеру, при оформлении ипотеки на земельный участок в Росреестре будет оформлено ограничение на отчуждение недвижимости (продажу, дарение, мену и т.д.). Для проведения сделок, связанных с этим участком, нужно будет получить разрешение от субъекта, в чью пользу было наложено обременение. В данном случае разрешение от банка.

Существуют временные обременения, которые теряют свою силу после выполнения определенных обязанностей владельцем, к примеру, погашения ипотеки, и постоянные – они привязаны непосредственно к самой земли и остаются действительными вне зависимости от того, кто является владельцем.

Когда назначается?

Наложение обременения реализуется двумя способами:

1. На основании закона.К примеру, судом выдается решение об аресте недвижимого имущества до момента, пока владелец земельного участка не погасит задолженность или выполнить поставленные судом задачи.
2. По соглашению.При оформлении ипотеки на земельный участок владелец соглашается на обременение его покупки до момента погашения кредита. Условия и порядок назначения/снятия обременения оговариваются в договоре, подписанном с банком.

Чаще всего обременения по соглашению являются временными и базируются на определенных требованиях к владельцу. Что же касается обременений по закону, то они могут быть и временными (по решению суда), и постоянными (на основании положений того или иного закона, направленного на защиту Земельного фонда и природных ресурсов страны).

Как узнать об обременении?

Проверить земельный участок на обременение можно следующими способами:

• обратиться в отделение Росреестра и заказать выписку на интересующий объект недвижимости;
• посмотреть наличие арестов на сайте ФССП (для этого нужно знать Ф.И.О. владельца и его дату рождения);
• обратиться в местную администрацию и уточнить информацию о расположении особо охраняемых объектов.

Внимание! Подать заявление и получить выписку имеет право, как владелец недвижимого имущества, так и любое другое заинтересованное лицо. https://www.youtube.com/embed/o3nsHZp4UMk

Законодательством выделяются следующие виды обременений земельных участков:

Как снимается обременение?

Снятие обременения с земельного участка возможно только после того, как владелец:

• выполнит условия договора (при ипотеке, цессии);
• погасит задолженность (при аресте);
• предоставит документ, подтверждающий отсутствие условий, на основании которых был назначен сервитут;
• предоставит договор, где будет указано, что его срок действия окончен.

Прекращение обременения, назначенного на основании доверительного управления, может быть совершено только на основании соглашения сторон или в результате смерти одного из участников сделки.

При проведении любых сделок, связанных с последующим наложением на недвижимое имущество обременения, стоит вначале проконсультироваться с юристом, который подскажет, как грамотно составить договор и какие пункты стоит из него исключить.

бесплатно

Обременение: определение и виды

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) собственник имущества наделяется правами:

• владения,
• пользования,
• распоряжения.

Отсюда и выделяют основные виды обременений:

1. Ипотека. Мы много уже писали об этом. Напомню еще раз. До тех пор, пока вы полностью не погасите долг перед банком, купленный в кредит объект недвижимости будет находиться в залоге. Это значит, что вы не сможете распоряжаться им по своему усмотрению, только с разрешения кредитора.
2. Сервитут. Чаще всего этот термин применяется к земельному участку и означает ограниченное право пользования объектом. Например, правом проезда через соседний участок, доступа к инженерным коммуникациям или их строительства.
3. Доверительное управление. Это может быть передача квартиры в пользование и обслуживание другому человеку после отъезда собственника за границу. При этом управляющий не имеет право на какие-либо сделки с чужой недвижимостью.
4. Опека. Рассмотрим наиболее распространенные примеры использования этого обременения. Заключение договора ренты, по которому человек берет на себя обязательства по содержанию пожилого владельца и его недвижимости в обмен на возможность после его смерти получить квартиру в собственность и стать ее полноправным хозяином. Другой пример – это владение собственностью несовершеннолетним. В этом случае продажа возможна только с разрешения органов опеки при выполнении ряда условий.
5. Аренда. Это обременение возникает в том случае, если собственник официально заключил долгосрочный договор аренды помещения, а потом решил его продать. Арендатор имеет полное право пользоваться объектом даже после смены собственника.
6. Арест. Может быть наложен судом или судебными приставами. В этом случае собственник ограничен в распоряжении своей квартирой или домом до тех пор, пока не выполнит требования взыскателя. Например, не погасит кредит, не возместит причиненный вред физическому или юридическому лицу и др.

Обременение может быть наложено на аварийные объекты, которые подлежат сносу в ближайшее время. Действуют особые условия по недвижимости, представляющей культурную и историческую ценность. Вы не сможете продать их, изменить без согласования внешний облик, реконструировать, отремонтировать и т. д.

Все перечисленные обременения регистрируются в том же порядке, что и право собственности. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обязательно указан вид наложенного обременения.

Купить или продать квартиру, дом или участок с обременением можно. Правда, не со всеми его видами. Процедура купли/продажи потребует дополнительных действий со стороны владельца и покупателя. Но иногда стоимость объекта стоит того, чтобы потратить на оформление немного больше сил и времени.

Как я уже упоминала выше, обременение может наложить и сам собственник недвижимости. Например, когда он хочет ограничить право других лиц распоряжаться своим имуществом через мошеннические схемы. Для этого надо в Росреестр или в МФЦ предоставить документы, доказывающие необходимость такой процедуры.

Продажа квартиры с обременением

Можно ли продавать и покупать квартиру с обременением? Можно. И в некоторых случаях это даже относительно безопасно. Например, есть широкая практика покупки/продажи квартиры с ипотекой, когда новый хозяин просто выплачивает остаток суммы банку вместо предыдущего.

Обременения, связанные с исторической ценностью дома, совершенно не мешают сделкам. Аварийное жилье тоже можно купить, зная о последствиях. Впрочем, некоторые ушлые граждане специально покупают аварийные квартиры по очень низкой цене, а потом в судебном порядке пытаются взвинтить компенсацию в полтора-два раза.

Единственное обременение, которое полностью делает невозможным переход права собственности – это судебный арест или запрет одного из собственников на совершение регистрационных действий.

Если вы покупаете квартиру с обременением, не стесняйтесь сбивать цену. Как правило, ипотечные квартиры на рынке представлены по стоимости, которая меньше средней от 10 процентов. По квартирам с другими видами обременений их стоимость может снижаться до 50% от рыночной цены.

Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость

В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (, , и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.

Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.

Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями , , и другими нормативно-правовыми документами.

Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
2. Стороны собирают пакет  документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2021 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
3. Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через .
4. Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям , после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
5. Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.

Документы для Росреестра

Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к .

В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07. 2021 , к такому заявлению  прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:

• копии паспортов заявителей;
• минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
• документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
• при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
• квитанция об уплате госпошлины.

Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.

Переход обременения к новому собственнику

Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.

Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:

• Согласно ст. 38  от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
• В соответствии со , обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
• Как утверждает , смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.

Порядок реализации обременённого жилья

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо соблюсти ряд требований. Реализация обремененной недвижимости возможна только после того, как с нее снимут все ограничения в виде кредитов, штрафов и т.д.

Для этого необходимо следующее:

• Найти покупателя с условием обязательного уведомления, что квартира с обременением находится в залоге у банка;
• Согласовать сделку купли-продажи с кредитором, указав, что дальнейшие выплаты или разовое погашение будет произведено со стороны покупателя;
• Получить одобрение от кредитной организации;
• Составить предварительный договор купли-продажи между заемщиком и покупателем с распиской об обязательном погашении кредита;
• Погасить кредит;
• Составить стандартный договор купли-продажи и переоформить право собственности;
• Получить оставшуюся часть средств.

В зависимости от рода соглашения, кредитор либо сразу получает оплату и снимает обременение, либо снимает обременение и получает доступ к деньгам.

Между покупателем и продавцом заключается стандартный договор купли-продажи, опять же в зависимости от выбранной схемы. Права переоформляются в ЕГРН после совершения сделки либо до получения второй части средств.

Для снятия обременения по ипотеке необходимо:

• Оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов;
• Предоставить подтверждение оплаты по кредиту из банка, что подтверждает погашение задолженности с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности.

Все сделки по приобретению квартиры с обременением следует проводить аккуратно. Необходимо внимательно изучать условия договора с продавцом и банком, во избежание судебных разбирательств.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи с обременением для покупателя является безопасным, согласно закону ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан предупредить об обременении и снять его в установленные сроки.

Договор должен быть в письменной форме, в 3-х экземплярах и содержать следующую информацию:

• Название документа, дата и место составления;
• Детальная информация о сторонах сделки;
• Предмет сделки и его идентификационные данные;
• Цена договора;
• Указание о том, что оплата будет производиться частями или единым платежом (в зависимости от договоренности);
• Указание о том, что права собственности переходят к новому владельцу и/или обременение в виде залога и момент, когда это происходит;
• Права и обязанности сторон;
• Ответственность;
• Другие условия, которые с точки зрения сторон будут важными для совершения сделки;
• Дата, подписи и расшифровка.

Конечно, лучшим вариантом будет обращение участников к юристу, который сможет разъяснить каждый пункт и поможет составить договор в соответствии с законодательством, для того чтобы избежать дальнейших спорных ситуаций.

Юристы рекомендуют вносить также пункт о том, кто из участников будет вносить обязательный гос сбор для регистрации перехода прав на собственность.

Пример договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой WORD 45.00 KB

Договор купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца WORD 66.50 KB

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением WORD 59.50 KB

Предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка WORD 46.50 KB

Документы для продажи обременённой квартиры

Для того чтобы продать квартиру с обременением, продавец должен будет подготовить пакет документов. В него входят:

• Копии удостоверений личности всех собственников квартиры. Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то его свидетельство рождения;
• Выписка из ЕГРН о праве владения;
• Техническая документация со всеми характеристиками жилья;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из ЖЭКа о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• Согласие всех собственников на совершение сделки с имуществом. В случае если долевым собственником являются несовершеннолетние дети, то подтверждение от органов опеки;
• Документ об оценке недвижимости.

Акт оценки жилищно-бытовых условий WORD 19.50 KB

Характеристика жилья WORD 107.00 KB

Кадастровый паспорт на недвижимость WORD 34.00 KB

Согласие супруга на совершение сделки с имуществом WORD 14.50 KB

Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость WORD 30.00 KB

Выписка из домовой книги WORD 14.50 KB

Снятие обременения

Для покупателя выгоднее приобрести квартиру после снятия обременения, поэтому продавец должен постараться устранить причины, приведшие к появлению ограничений:

1. Арест жилья возникает по решению суда, вызванному в большинстве случаев задолженностью по уплате налогов или банковских кредитов. Погашение долга станет основанием для снятия обременения, но решение это будет приниматься в суде.
2. В случае аренды нужно дождаться прекращения договора либо обсудить с арендаторами возможность его расторжения.
3. Обременение с недвижимости, находящейся под действием рентного договора, может быть снято при выкупе ренты, в случае расторжения договора пожизненной ренты по инициативе рентополучателя ренты либо в связи с его смертью, если был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Обременение в виде доверительного управления снимается в результате прекращения действия договора.
5. С ипотечного жилья можно снять обременение, погасив долг по графику или одноразовым платежом.

После устранения причин, повлекших за собой обременение, нужно обратиться в Росреестр с заявлением о снятии ограничения, документами-основаниями и квитанцией об оплате пошлины.

Датой снятия обременения считается день внесения соответствующей информации в реестр. Это происходит примерно через 5-7 дней после подачи заявления. В течение месяца ответственные органы выдадут чистое свидетельство на недвижимость.