Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости reit

Условия для регистрации REIT

Для того, чтобы компания стала REIT, она должна соответствовать строгим правилам, которые постоянно контролируются.

Условия следующие:

• 75% активов компании должны быть вложены в недвижимость.
• Минимум 75% прибыли компания должна получать от аренды, ипотечным закладным или торговли недвижимостью.
• Не менее 90% прибыли компания обязана выплачивать инвесторам в виде дивидендов. Данная обязанность прописана в законах, регулирующих функции REIT, и в уставе компании. За такую щедрость компания получает налоговые льготы. Оставшиеся 10% используются для развития и приобретения новых активов. Но встречаются случаи, когда фонды выплачивают 100% прибыли в качестве дивидендов для избежания уплаты корпоративного налога.
• Управление компанией должно осуществляться через совет директоров.
• Количество инвесторов должно быть не менее 100. При этом, 5 и менее среди них не должны суммарно обладать 50% пакетом акций.

Правильный способ инвестировать в ритейл

Я назвал Realty Income лучшей универсальной дивидендной акцией на рынке, и на то есть веская причина. Realty Income не только выплачивает щедрый дивидендный доход в размере 4, 2%, но компания выплачивает 579 последовательных ежемесячных дивидендов (это более 48 лет) и увеличивает свои дивиденды в 98 раз с момента листинга на NYSE в 1994 году.

Realty Income имеет портфель из более чем 5400 объектов недвижимости, большинство из которых занимают розничные арендаторы.

Теперь, прежде чем вы начнете бегать по холмам, услышав слово «розничная торговля», важно подчеркнуть, что не вся розничная торговля терпит крах со стороны Amazon, а также не все виды розничной торговли подвержены рецессии. Фактически, Realty Income специально инвестирует в отдельно стоящие торговые объекты, которые занимают арендаторы, устойчивые к электронной торговле и рецессии

Просто назвать несколько примеров от лучших арендаторов Realty Income:

• Walgreens

  (NASDAQ: WBA)

  является крупнейшим арендатором Realty Income и продает недискреционные товары. То есть людям нужны рецепты и другие товары, которые продает Walgreens, даже в трудные экономические времена. И люди обычно нуждаются в этих товарах своевременно, что делает бизнес устойчивым к электронной коммерции.

• Доллар генерал

  (NYSE: DG)

  и несколько других долларовых магазинов являются основными арендаторами Realty Income. Они предлагают товары со скидкой, которые часто лучше, чем можно найти в Интернете. Кроме того, в бизнесе есть недискреционная составляющая.

• LA Fitness и Life Time Fitness — это бизнес, основанный на услугах и опыте, который просто невозможно скопировать онлайн. Люди должны физически посещать эти предприятия, и здоровье / фитнес остается приоритетом для многих людей, даже во время резких спадов.

Мало того, что портфель арендаторов разработан, чтобы избежать этих основных факторов риска, но все арендаторы Realty Income находятся в чистом лизинге. Как правило, это означает, что арендаторы берут на себя обязательства по долгосрочному начальному сроку (15 лет или более) с ежегодным повышением арендной платы или эскалаторами, встроенными прямо в здание.

Кроме того, чистый лизинг перекладывает большую часть непредсказуемых расходов на владение недвижимостью на доходы от недвижимости. Арендаторы несут ответственность за налоги на имущество, страхование и большинство расходов на содержание. Доход от недвижимости просто устанавливает арендатора и год за годом получает предсказуемый, растущий доход.

Достоинства REIT фондов и инвестиций в них

У такого направления инвестирования есть ряд неоспоримых плюсов. Недаром фонды недвижимости имеются в портфелях почти каждого американца.

• Доступность. Вам не нужно быть долларовым миллионером, чтобы стать совладельцем крупного отеля или сети торговых центров в Европе. Достаточно внести любую комфортную сумму и нажать кнопку «Купить» в приложении своего брокера. Для примера: компания Welltower Inc., которая входит в индекс S&P 500 и вкладывается в объекты здравоохранения, продает свои акции по 58 долларов за штуку. Акции Simon Property Group – мирового лидера, занимающегося коммерческой недвижимостью, можно купить за 68 долларов.
• Высокие дивиденды. Для получения налоговых льгот фондам необходимо направлять на выплаты акционерам не менее 90 % своего дохода. В итоге вкладчики получают неплохое вознаграждение за владение акциями REIT каждый месяц или раз в квартал.
• Ликвидность. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны чем физические объекты. Ценные бумаги можно легко и быстро купить или продать, получив деньги в течение пары дней. Если сравнивать этот процесс с продажей физической недвижимости, то здесь может пройти как минимум несколько недель, при условии, что цена будет заметно ниже рыночной.
• Возможность частичного снятия средств. Если Вы владеете квартирой и Вам срочно понадобились деньги, придется продавать весь объект целиком. В случае с фондом недвижимости можно продать акции ровно на ту сумму, которая сейчас необходима.
• Защита от инфляции и экономических потрясений. Стоимость аренды повышается с каждым годом на величину инфляции, вслед за этим растет и доходность REIT фондов. Кроме того, мировые кризисы обычно не так сильно действуют на сферу недвижимости.
• Средство диверсификации. Фонды инвестируют сразу в несколько объектов недвижимости, это могут быть даже десятки, а то и сотни объектов из разных стран и секторов экономики.

Дивиденды и их налогообложение

Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.

Смотрите на логотип

Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.

К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью

Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли

Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.

x

Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.

Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения

Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.

Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.

Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:

Почему рейты — хорошая возможность для инвестиций

Если вы не готовы к рискам и хотите инвестировать на долгосрок, REIT — отличная возможность. Они не принесут миллионов в течение месяца или года, но позволят получить “несгораемую пенсию” в долларах в долгосрочной перспективе. Сегодня существенную часть нашего портфеля составляют именно фонды зарубежной недвижимости. 

Вот почему REIT — это перспективное вложение:

1. Сегодня благодаря падению ключевых ставок увеличивается ценность материальных активов, включая REIT.
2. Облигации вскоре будут давать отрицательную доходность, что ведет к перетеканию средств на другие рынки. 
3. Во всем мире включен печатный станок, что ведет к инфляции и росту стоимости реальных активов.

Поэтому в нашем портфеле доля REIT — не менее 20-30%.

Taxation of REIT Dividends

REITs are modeled after mutual funds, avoiding double taxation even though most REITs are taxable corporations, because, unlike C corporations, they are permitted to deduct dividends paid to their investors from their taxable income. However, to receive preferential tax treatment, the REIT must satisfy the following tax rules:

• have a minimum of 100 shareholders
• 50% of the shares cannot be held by fewer than 6 shareholders
• must have a long-term investment horizon
• primarily own or finance real estate
• at least 75% of income must be earned as rent, real estate interest, or from the sales of real estate assets
• at least 75% of the corporation’s assets must be real estate
• at least 90% of its income, not including capital appreciation, must be distributed annually to shareholders
• at least 95% of its income must be passive, thus subjecting income from REITs to the passive activity rules

Although the income received by REIT holders is often called dividends, they are taxed more like distributions from a limited partnership. Note that these distributions do not receive the preferential tax treatment accorded to qualified dividends from other securities. As a pass-through entity, REITs do not pay taxes on money distributed to investors. Instead, the investors pay taxes on the amount distributed to them. The tax rate that applies depends on the source of the REIT income: ordinary income, capital gains, or return of capital. Ordinary dividends are taxed at the taxpayer’s ordinary, marginal rate. If the REIT earned some of the income from selling assets, then some of the distribution may be composed of long-term capital gains. If the REIT held the property for longer than 1 year, then the long-term capital gains rate applies, which will be 15% for most taxpayers and 20% for those in the 39.6% tax bracket. Low-income taxpayers — those in the 15% tax bracket or less — will not have to pay any tax on this portion of the income. Note that whether the long-term capital gains rate applies depends on how long the REIT held the property: it does not matter how long the taxpayer held the REIT units.

However, there is one wrinkle in the capital gain distribution from a REIT. Since most of the capital gains comes from the sale of real estate, and because REITs, like other taxpayers, depreciate the property while they hold it, the portion depreciated is subject to recapture — formally called unrecaptured §1250 gain — at the lower of 25% or the taxpayer’s marginal tax rate.

There is a special loss rule that applies to REIT dividends. Any losses incurred in the sale of REIT units that were held 6 months or less are treated as long-term capital losses to the extent of any capital gain distributions received before the sale plus any capital gains earned by the REIT, but not distributed to the taxpayer.

Any portion of the distribution that is attributed to a return of capital is not taxed when received, but it does lower the tax basis of the REIT units, which will increase any capital gains or reduce any capital losses when the units are sold by the taxpayer.

After the end of the year, the taxpayer will receive a Form 1099-DIV, Dividends and Distributions from the REIT that will list the total dividends paid, with the different portions — ordinary income, capital gains, unrecaptured §1250 gains, and return of capital — listed in different boxes.

Где найти проверенный список REIT

В своих отчетах мы регулярно публикуем список REIT, которые можно купить сейчас. По каждой компании у нас есть детальная стратегия. Вы можете начать с просмотра рейтинга. По нему можно сделать вывод – сильно покупать или просто покупать, и начинать формирование именно с тех компаний, которые надо сильно покупать.

Также мы делаем сводку по дивидендному портфелю

Это важно и делается вручную: большинство сервисов не даст вам такой информации. Мы отбираем компании, в которые сами инвестируем, и каждую неделю обновляем аналитику

Наша команда загружает данные с разных ресурсов, затем мы сверяемся с отчетами, которые идут в американскую комиссию по ценным бумагам. Это не дает 100% гарантии, не страхует от ошибок полностью, но убирает значительную часть рисков.  В этих сводках – только выжимка, которую можно сразу использовать.

У нас есть группа с готовыми сделками, где я даю сводку по компаниям:  рассказываю, чем компания занимается, показываю показатели кредитной нагрузки, сделки инсайдеров. Мы смотрим на фундаментальные факторы: сколько стоит недвижимость в компании, сколько компания стоит сейчас, какая у нее окупаемость по показателям REIT, какая доля выплат дивидендов от прибыли. Мы оцениваем, как компания ведет себя с дивидендами: либо она дивидендный аристократ и увеличивает их более 25 лет, либо компания в прошлом имела какие-то проблемы с дивидендами. Обзоры мы делаем в аудио формате. 

В целом система выглядит достаточно простой. Вы просто копируете сделки и вставляете в свой инвестиционный портфель. Мы отслеживаем около 200 компаний, не только REIT. Если вы нашли какую-то компанию в сфере недвижимости и хотите ее оценить, вы можете попросить нас. У нас не виртуальный портфель, а настоящие деньги. То есть мы делаем сервис от инвесторов и для инвесторов – все удобно, понятно,  максимально прозрачно и просто. 

Если у нас возникают вопросы, мы проверяем информацию. Есть оперативный чат для общения и обсуждений. По факту это экономит инвестору 98% времени. 

Наши аналитики смотрят не только на дивиденды, а оценивают общий результат, потому что компания может платить дивиденды 4%, но при этом увеличивать их на 10% ежегодно. Другой вариант – компания платит 5%, но почти не увеличивает. 

Также мы оцениваем, как компании растут. Одна может расти на 20%, а другая на 4%. В обзорах компаний мы всегда показываем, на что именно делаем ставку в каждом конкретном случае. 

В пенсионном портфеле важно, чтобы компании стабильно платили дивиденды. Здесь наша задача – вырастить портфель, чтобы жить на дивиденды

В Ядре мы готовы потерпеть какие-то просадки, краткосрочные убытки и даже покупать REIT с краткосрочными проблемами. 

Что еще важно: мы делаем ставку не на одну компанию, а на портфель. Торговые центры во время пандемии максимально страдали, даже топовые ТЦ могут закрыться на 2 года

Поэтому мы максимально диверсифицируем вложения.

6. Real Estate Investment Partnership

A real estate limited partnership (RELP) is an entity consisting of individual investors who pool their money to invest in real estate assets.

RELPs are run by a general partner, which is usually a corporation, an experienced property manager, or a real estate development firm. The general partner is responsible for property purchasing, leasing, and development. And it shoulders the liability. Most investors contribute funds as limited partners and are liable only up to the amount they contribute. In essence, the limited partners simply provide financing in exchange for an investment return.

This strategy is for passive investors looking to add income-producing buy-and-hold real estate to their investment portfolio without direct ownership of properties.

Pros of Real Estate Partnerships

• As a limited partner, you share in both income generated from the holdings and longer-term appreciation when properties are sold
• Lower minimum investment than rental property ownership or flipping
• Low correlation to stocks
• Potential for higher returns

Cons of Real Estate Partnerships

• Not liquid
• Due diligence is crucial
• May be difficult to find because these are private deals, not sold on stock market exchanges
• Higher minimum investment than exchange-traded funds (ETFs) or mutual funds (typically)

What are the benefits and risks of REITs?

REITs offer a way to include real estate in one’s investment portfolio. Additionally, some REITs may offer higher dividend yields than some other investments.

But there are some risks, especially with non-exchange traded REITs. Because they do not trade on a stock exchange, non-traded REITs involve special risks:

• Lack of Liquidity: Non-traded REITs are illiquid investments. They generally cannot be sold readily on the open market. If you need to sell an asset to raise money quickly, you may not be able to do so with shares of a non-traded REIT.
• Share Value Transparency: While the market price of a publicly traded REIT is readily accessible, it can be difficult to determine the value of a share of a non-traded REIT. Non-traded REITs typically do not provide an estimate of their value per share until 18 months after their offering closes. This may be years after you have made your investment. As a result, for a significant time period you may be unable to assess the value of your non-traded REIT investment and its volatility.
• Distributions May Be Paid from Offering Proceeds and Borrowings: Investors may be attracted to non-traded REITs by their relatively high dividend yields compared to those of publicly traded REITs. Unlike publicly traded REITs, however, non-traded REITs frequently pay distributions in excess of their funds from operations. To do so, they may use offering proceeds and borrowings. This practice, which is typically not used by publicly traded REITs, reduces the value of the shares and the cash available to the company to purchase additional assets.
• Conflicts of Interest: Non-traded REITs typically have an external manager instead of their own employees. This can lead to potential conflicts of interests with shareholders. For example, the REIT may pay the external manager significant fees based on the amount of property acquisitions and assets under management. These fee incentives may not necessarily align with the interests of shareholders.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Что такое REIT

REIT — Real Estate Investment Trust — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков.

Кстати: я веду дневник, который публикую в разделе «Дневник инвестора» Заходите!

x

Проще говоря, это инвестфонд, владеющий коммерческой недвижимостью (сдача в аренду многоквартирных домов, тоже считается коммерческой недвижимостью). Например, Macerich владеет торговыми центрами по всей Америке. Среди его конкурентов Simon Property Group и другие.

Кстати говоря, правильно произносится «Риит», но в России и у большинства инвесторов прижилось РЕЙТ. Поэтому так и будем называть в дальнейшем.

Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT

Организация получит статус Real Estate Investment Trust только в случае соответствия всем 5 пунктам.

• Форма организации – налогооблагаемая. Это значит, что благотворительный фонд не может быть признан REIT;
• Фонд имеет больше 100 акционеров, а 5 или менее не могут владеть более чем 50% акций;
• Разделение доходов, то есть операции с недвижимостью должны приносить 75% и более годового дохода – это арендные платежи, продажа и покупка недвижимости, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять менее 20% дохода, а остальные типы доходов не более 5%;
• Более 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах;
• Более 90% дохода должны быть распределены в виде дивидендов. Остальной доход облагается налогом.

У фондов недвижимости всегда солидные дивиденды, это связано с законодательством. Так как дивиденды не облагаются налогами. Но вы как инвестор, все равно должны заплатить налог.

REIT Fraud

The Securities and Exchange Commission (SEC) recommends that investors should be wary of anyone who tries to sell REITs that aren’t registered with the SEC. It advises that «You can verify the registration of both publicly traded and non-traded REITs through the SEC’s EDGAR system. You can also use EDGAR to review a REIT’s annual and quarterly reports as well as any offering prospectus.»

It’s also a good idea to check out the broker or investment advisor who recommends the REIT. The SEC has a free search tool that allows you to look up if an investment professional is licensed and registered.

Спрос на центры обработки данных должен продолжать расти

Если вы не знакомы, дата-центры — это коммерческие объекты, предназначенные для размещения серверов и другого сетевого оборудования в безопасной и надежной среде. Digital Realty Trust — это крупный REIT, который разрабатывает, приобретает, владеет и управляет объектами ЦОД по всему миру.

В конце второго квартала 2018 года Digital Realty владела 198 дата-центрами, занимающими более 32 миллионов квадратных футов. Digital Realty имеет более 2300 арендаторов / клиентов, но ее топ-20 составляют более 50% дохода от аренды.

Хотя это добавляет определенный элемент риска с менее диверсифицированной клиентской базой, чем другие REIT в списке, стоит отметить, что его главные арендаторы — это, по сути, кто-кто-кто из технических лидеров. Просто назвать несколько,

(NASDAQ: FB)

IBM

(NYSE: IBM)

Oracle

(NYSE: ORCL)

Веризон

(NYSE: VZ)

AT & T

(NYSE: T)

и Uber являются основными арендаторами центров обработки данных Digital Realty.

Итак, почему дата-центр недвижимости? Одним словом, потребность в безопасном и надежном хранилище данных резко возросла в последние годы и пока не демонстрирует признаков замедления. Наоборот, ожидается, что в течение следующего десятилетия число подключенных устройств возрастет, и с появлением технологии 5G объем передаваемых данных будет расти в геометрической прогрессии. Можно назвать лишь несколько основных катализаторов: ожидается, что к 2025 году число автономных транспортных средств (в значительной степени зависящих от данных) будет расти на 37% в годовом исчислении. А рынок искусственного интеллекта вырастет примерно с 4 млрд. Долл. США. 2018 до 60 миллиардов долларов к 2025 году.

Мягко говоря, спрос не должен быть проблемой в будущем. За свою 13-летнюю историю Digital Realty увеличила свою FFO с впечатляющими 12, 4% в годовом исчислении и увеличивала свои дивиденды каждый год примерно в среднем на 12%. И хотя прошлые результаты не гарантируют будущих результатов, с катализаторами, которые я только что упомянул, я не удивлюсь, если этот темп роста будет устойчивым в течение многих лет.

Подробнее об инвестиционном фонде недвижимости

REIT — это инвестиционная структура в сфере недвижимости, сопоставимая с взаимным фондом, позволяющая как мелким, так и крупным инвесторам приобретать в собственность коммерческую недвижимость, жилые комплексы и больницы.

Требования к REIT в США

Минимальное число акционеров REITs — 100, при этом в собственности 5 лиц не может быть сконцентрировано более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года. По крайней мере 75% из REITs активов должны быть инвестированы в недвижимость, наличные или казначейские облигации США. Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.

Согласно американскому законодательству, инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода, т.е. коэффициент выплаты дивидендов должен составлять 90%. За это фонды освобождены от налога на прирост капитала, хотя инвесторы по-прежнему должны платить налог на прибыль от выплат, которые они получают. Многие REITs имеют программы реинвестирования дивидендов (DRIPs), что позволяет частично возвращать выплаченные суммы с течением времени.

История REIT

В США REITs существуют уже на протяжении более чем 50 лет. Конгресс США предоставил юридические полномочия для формирования REITs в 1960 в качестве поправки к продлению акцизного налога на сигареты. В том же году Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости создала группу профессионалов для продвижения REITs. В следующем году группа получила название Национальная Ассоциация Инвестиционных Фондов Недвижимости (NAREIT).

В 1965 году первый инвестиционный фонд недвижимости — Континентальные Ипотечные Инвесторы начал торговаться на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). К концу 1960-х годов, крупные инвесторы, в том числе и Джордж Сорос, заинтересовались исследованиями в области REITs. Ипотечная направленность REITs объясняет значительную часть роста инвестиционных фондов недвижимости в начале 1970-х годов. Отчасти, они послужили катализатором жилищного бума в США.

Международные инвестиционные фонд недвижимости

С момента своего первого появления, REITs начали распространяться в Европу, и постепенно стали доступны во многих странах за пределами Соединенных Штатов.

В 1971 году в Австралии состоялось первое размещение имущественных трастов на бирже.

Канадские инвестиционные фонды недвижимости дебютировали в 1993 году.

В 2001 с запуском японских инвестиционных трастов, REITs начали распространяться по всей Азии.

В Европе REITs начали регулироваться законодательно: во Франции в 2003, в Германии в 2007 и в Великобритании в 2007. В общей сложности, около 40 стран имеют законодательства, регулирующие инвестиционные фонды недвижимости.

Основные виды REITs в США

1. Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов. Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости. Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной)
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам. Их доходы генерируются главным образом чистой процентной маржой, спредом между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их сильно зависимыми от повышения процентных ставок.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Физические лица могут инвестировать в REITs либо, купив свои акции непосредственно на бирже, либо путем инвестирования в инвестиционный фонд, который специализируется на публичной недвижимости.

Некоторые инвестиционные фонды недвижимости специализируются именно в одной области недвижимости, например, только на торговых центрах. Другие более разнообразны. Существуют несколько доступных ипотечных инвестиционных биржевых фондов, большинство из которых имеют довольно низкие коэффициенты операционных расходов. Формат биржевых фондов может помочь инвесторам избежать чрезмерной зависимости от одной компании, географической области или отрасли.